Собрание членов ТСЖ

Собрание членов ТСЖ – главная руководящая структура товарищества собственников жилья. ТСЖ отличается от управляющих компаний тем, что собственники получают возможность самостоятельно принимать решения относительно общего имущества дома. Инструмент управления – собрание собственников (членов ТСЖ). На нем обсуждаются финансовые и организационные вопросы, утверждаются учредительные документы, назначаются и снимаются с должности представители дома (председатель и члены правления), а также наемные работники товарищества, рассматриваются жалобы и проблемы жильцов.

Нормативная база

Организация собрания членов ТСЖ регламентируется несколькими законодательными актами:

1. Конституция РФ как основной свод законов России гарантирует право граждан РФ собираться для мирных целей.
2. Процесс принятия решений группой лиц в ходе общей встречи регулируется ГК РФ (Глава 9.1., ст. 181.1-181.5).
3. Статьи 44-48 Главы 6 Жилищного кодекса РФ определяют цели, формы и алгоритм проведения сбора жильцов дома.
4. Деятельность товариществ и общего собрания членов ТСЖ регулируются статьями 144-146 Главы 14 ЖК РФ.
5. Порядок, форма, цели и задачи проведения встреч жильцов описываются во внутренних документах управляющей организации (Уставе, протоколе, приказах).

Когда проводится собрание ТСЖ?

Устав товарищества может определять, как часто и когда должны проходить встречи. По закону (ст. 45 ЖК РФ) собственники жилья обязаны собираться не менее 1 раза за год. Если конкретные сроки в Уставе не прописаны, за основу берется текст ЖК РФ. Обычно общий сбор членов ТСЖ происходит после наступления нового финансового года (в апреле года, следующего за отчетным). Это дает возможность председателю (либо управляющему) и бухгалтерии товарищества подготовить отчет о деятельности организации, доходах и расходах, планах на будущее. Ежегодное собрание членов товарищества собственников жилья называется очередным.

Кто принимает решение провести встречу членов товарищества?

Жилищный кодекс не дает четкого определения, кто несет ответственность за созыв общего собрания членов ТСЖ. Несмотря на то, что согласно статье 148 кодекса эта обязанность вменяется членам правления, закон не запрещает другому лицу организовать внеплановый сбор собственников жилья. Инициатором могут выступать председатель, члены правления, обычные участники, собственники жилья, не вступившие в ТСЖ, или любое другое лицо. ТСЖ может самостоятельно принять решение, кто будет иметь право на сбор всех участников организации, и указать ответственного в Уставе товарищества (либо издать отдельный приказ).

Компетенция и полномочия собрания членов ТСЖ

Собрание участников товарищества обладает целым рядом прав и обязанностей. Согласно статье 145 ЖК члены ТСЖ могут посредством голосования:

• вносить изменения в учредительные документы организации в случае необходимости (переизбрание председателя или членов правления, внесение поправок);
• прекратить деятельность товарищества (с последующим образованием нового юридического лица или без);
• выбрать из числа участников представителей (председателя и членов правления), которые будут защищать интересы собственников в государственных органах и организациях жилищно-коммунального хозяйства, а также досрочно снять их с должностей;
• выбрать участников для осуществления внутреннего финансового контроля – ревизионную комиссию, которая будет периодически проверять действия управляющих лиц товарищества, следить за тратами организации и поступлением денежных средств, контролировать взаимодействия с поставщиками и подрядчиками, проверять правильность оформления бухгалтерской документации;
• решать финансовые вопросы: устанавливать размеры взносов собственников жилья в фонд ТСЖ, создавать денежные резервы в банковских организациях (депозиты и накопительные счета для осуществления ремонтов, благоустройства, оплаты услуг наемного персонала), принимать решения о получении банковских займов;
• формировать годовой план доходов (взносы собственников, сдача в аренду общедомового имущества, нежилых помещений, рекламных площадей) и расходов (капитальный и косметический ремонт общих помещений, подъездов, лестниц и лестничных клеток, лифтов, дворовых территорий, расходы на эксплуатацию и замену оборудования, заработная плата сотрудников организации);
• одобрять годовой отчет о деятельности товарищества, утверждать доклады ревизионной комиссии, аудиторские проверки, финансовые планы на следующий отчетный период;
• рассматривать жалобы, поступающие от собственников жилья или иных лиц на представителей организации (председателя, управляющего, членов правления) и на действия проверяющих лиц;
• нанимать и увольнять сотрудников (бухгалтеров, уборщиков, дворников, консьержей, электриков, ремонтные бригады, сантехников), составлять штатное расписание, назначать размер заработной платы;
• определять, будут ли получать оплату за свой труд управляющие лица товарищества (председатель, правление) и в каком размере.

Формы проведения встречи собственников

Не всегда есть возможность созвать всех членов ТСЖ на личную встречу. Законодательство (ЖК РФ, Глава 6, статьи 44-47) предусмотрело несколько допустимых форм проведения собрания участников товарищества в многоквартирном доме.

Сроки проведения

Согласно статье 45 ЖК РФ, жильцы имеют право самостоятельно устанавливать сроки, в которые будут проводиться очередные собрания ТСЖ. Закон лишь регулирует периодичность – не менее 1 раза в год. Собственники обычно выбирают на первом общем собрании, когда и где будут происходить последующие ежегодные встречи членов ТСЖ. Может быть установлена точная дата (например, 01 апреля) либо промежуток времени, в течение которого собственники должны встретиться. Если жильцы не определились с датой проведения, они могут воспользоваться рекомендацией ЖК РФ и собраться в течение второго квартала.

В комментариях к ст. 45 отмечается, что уклоняться от годовых сборов нежелательно, т.к. на них решаются важные общедомовые вопросы. Однако ответственности за отсутствие ежегодного общего собрания законом не предусмотрено.

Уведомление о собрании членов ТСЖ

О том, что запланирован общий сбор, собственники должны узнать минимум за 10 дней до события – это требование законодательства (ст. 146 ЖК РФ).

Председатель, член правления или другое лицо, которое решило созвать общий сбор участников товарищества, обязательно должно оповестить об этом всех членов организации:

1. Уведомление может быть вручено собственнику/доверенному лицу лично; в этом случае необходимо получить подпись, подтверждающую получение информации.
2. Инициатор собрания членов ТСЖ может разослать информацию о дате и времени каждому участнику в письменном виде через Почту России. Чтобы быть уверенным, что информация дошла до адресата, желательно использовать такие почтовые услуги, как трек-номер и уведомление о том, что письмо вручено.
3. В Уставе товарищества может быть определен и другой способ оповещения собственников (например, размещение объявления в доме).

Уведомление о собрании членов ТСЖ должно содержать в себе следующие обязательные сведения:

• данные инициатора собрания: ФИО, статус (председатель, член правления, участник товарищества, собственник жилья, иное);
• место проведения;
• дата и время планируемого события;
• форма голосования (в случае использования заочной формы в информационном листе дополнительно указывается время, до которого будут приниматься заполненные бюллетени, и место их приема);
• перечень вопросов, которые будут обсуждаться.

Порядок проведения общего собрания членов ТСЖ

Порядок проведения встречи членов ТСЖ регламентируется статьями 45-48 Жилищного Кодекса об организации собраний собственников жилья в многоквартирном доме. Лицо, ответственное за сбор участников товарищества, имеет право запросить реестр собственников, вступивших в ТСЖ, у председателя правления. В этом реестре указываются сведения, необходимые для отправки информации о созыве собрания и для организации голосования:

• ФИО участника ТСЖ;
• ФИО доверенного лица (при наличии);
• информация о размере долей и, соответственно, о количестве голосов (собственник может иметь более 1 голоса: их число определяется исходя из суммы квадратных метров, которыми он владеет);
• право собственности на жилье;
• почтовый адрес, куда может быть направлено уведомление.

В течение 5 дней реестр членов ТСЖ должен быть предоставлен, и инициатор уведомляет всех лиц из списка о будущем собрании. Решения участников будут иметь силу лишь в случае присутствия собственников с хотя бы 50% голосов. В этом случае будет достигнут кворум, т.е. достаточное число участников для проведения голосования. Если 50% не наберется, потребуется организация еще одного собрания членов ТСЖ. Установить, набирается ли достаточное количество человек, необходимо до начала мероприятия, путем подсчета прибывших и суммы располагаемых ими голосов.

Проводит заседание председатель либо лицо, его замещающее. Если они отсутствуют, то право проведения собрания членов ТСЖ передается одному из членов правления. Решения оформляются в виде протоколов.

Очное собрание ТСЖ

Очная форма предполагает личное присутствие собственников жилья, вступивших в ТСЖ. В этом случае владельцы квартир обсуждают темы, включенные в повестку дня, и имеют возможность сразу же принять решение путем проведения голосования. Оно может происходить путем простого подсчета рук, но более предпочтительным является заполнение бюллетеней.

Очная форма собрания членов ТСЖ имеет преимущество над остальными: участники могут обсудить все вопросы и прийти к устраивающему всех варианту, не откладывая решения на длительный срок. Только если очный сбор невозможен, проводятся очно-заочные и заочные голосования.

Заочное собрание ТСЖ

Заочное голосование происходит в виде заполнения опросного листа (бюллетеня) и его передачи счетной комиссии до определенного времени. Он должен содержать следующие данные:

• ФИО голосующего, серия и номер его паспорта;
• реквизиты документа о праве собственности на недвижимость;
• выбор решения (должны быть графы «за», «против», «воздержался»);
• подпись голосующего.

Закон (ст. 47.1. ЖК РФ) предусматривает возможность проведения заочного голосования в сети интернет. Данные передаются собственниками в электронной форме.

Повестка дня

Повестка дня собрания членов ТСД включает в себя список тем, подлежащих обсуждению. Она обязательно должна присутствовать в уведомлении о созыве членов товарищества собственников жилья, чтобы жильцы смогли заранее подготовиться к дискуссии. По важному для него вопросу собственнику необходимо предварительно сформировать свое мнение, обсудить этот вопрос с другими заинтересованными лицами, решить, как он будет голосовать. Если вопрос для него не важен, он должен иметь возможность отказаться от посещения, либо отправить вместо себя представителя. Вопросы, которых не было в уведомлении, не могут обсуждаться в ходе общей встречи. Это ущемит права тех, кто не пришел на собрание.

Голосование и подсчет голосов

Количество голосов у жильца зависит от размера доли общей площади в собственности. Чаще всего она считается так: если общая полезная площадь дома 3300 кв.м., а собственник владеет квартирой метражом в 60 кв.м., то он имеет 60 голосов, или в виде процентов 60/3300*100=1,8%. Для принятия решения простым большинством необходимо, чтобы «за» проголосовали собственники с суммарно 50% голосами. По тем вопросам, где нужно квалифицированное большинство, одобрение нужно от участников с хотя бы 67%.

При очном сборе бюллетени заполняются жильцами лично, по итогам дискуссии. Если выбрана заочная форма голосования, участники собрания членов ТСЖ проставляют свои ответы в опросном листе и передают данные представителю правления или назначенной счетной комиссии. После подсчета голосов результаты оглашаются и вносятся в протокол. О принятом решении все жильцы должны быть уведомлены в течение 10 дней. С этой целью можно разместить информацию в общем доступе (подъезде, на входной двери, на доске объявлений). Постановление обязательно к выполнению для всех участников ТСЖ, включая тех, кто не был на встрече или голосовал против.

Бюллетень содержит данные о месте проведения общего собрания членов ТСЖ, дате, ФИО голосующего, сведения о документе, подтверждающем право собственности, и графы для решения по каждому вопросу на повестке дня.

Удобнее для подсчета оформлять графы в виде таблицы:

Протокол собрания ТСЖ

Протокол – письменный документ, отражающий ход и результаты слушания. Обычно ведется секретарем или одним из членов правления. Степень его подробности различается; некоторые организации вносят лишь основные тезисы, результаты голосований и принятые решения, остальные в деталях описывают все выступления участников диалога, замечания, реплики, вопросы. Форма протокола определяется решением собственников в виде приказа, или описывается в Уставе. Согласно комментарию к статье 146 ЖК РФ, с помощью протокола результаты собрания фиксируются документально. Каждый собственник имеет право ознакомиться с таким документом и получить его копию.

Образец протокола собрания ТСЖ

Т.к. установленной законом формы протокола собрания членов ТСЖ нет, каждая организация вправе самостоятельно утвердить удобный для себя вид документа. Обязательные для всех реквизиты:

• название;
• дата и место проведения;
• количество участников голосования;
• сумма принадлежащих им голосов;
• общее число голосов по дому с учетом отсутствующих (для подтверждения правомочности принятия решений);
• ФИО председателя;
• вопросы для обсуждения;
• результаты голосования;
• утвержденные решения (и выданные поручения);
• подписи ответственных лиц.

Скачать образец протокола собрания членов ТСЖ можно здесь.

Годовое собрание членов ТСЖ

Законодательно утверждено (ст. 45 ЖК РФ), что собственники должны ежегодно проводить встречу в период с апреля по июнь следующего за отчетным годом. На таких собраниях члены товарищества получают информацию о результатах деятельности общества и планах на текущий период. Как правило, председатель представляет отчеты о:

• работе правления в прошедшем году (проведенных капитальных и косметических ремонтах, подготовке к отопительному сезону, благоустройстве общих помещений);
• балансе организации, доходах и расходах;
• запланированных работах и бюджете на текущий период;
• найме и увольнении сотрудников товарищества, сумме вознаграждения руководящим лицам;
• состоянии общего имущества, необходимости ремонтов и замены оборудования;
• заключенных договорах на поставку и оказание услуг;
• результатах прохождения аудиторских проверок (ревизионной комиссией, независимыми аудиторами, гос. органами).

Уставом организации устанавливается дата ежегодного собрания членов товарищества.

Внеочередное собрание членов ТСЖ

Внеочередное собрание членов ТСЖ происходит при возникновении чрезвычайных ситуаций или острых конфликтов. Наиболее распространенные ситуации, требующие внеплановой встречи участников товарищества – необходимость смены председателя из-за его неудовлетворительной работы, либо потребность ликвидировать/организовать новое товарищество. Созыв собрания может быть осуществлен любым лицом и в любое время. Единственное условие для правомочности – присутствие участников с как минимум половиной голосов от общего количества.

Оформление решений

Постановления, принятые в ходе собрания членов ТСЖ, оформляются в виде протокола в течение 10 дней с момента проведения общего сбора. На его основе могут создаваться решения, которые также являются официальным документом. Протоколы и решения передаются на хранение ответственным лицам (председателю, секретарю), а также размещаются в государственной информационной системе (ГИС ЖКХ). В письменном виде результаты должны быть доведены до всех собственников жилья.

Нюансы

1. Несовершеннолетние не могут принимать участия в голосовании на собрании членов ТСЖ, даже если владеют долей собственности в доме. За них голос отдадут их родители либо другие представители.
2. Случается, что решение, принятое в результате голосования, не устраивает часть жильцов. Любое постановление, принятое общим голосованием собственников, может быть оспорено в судебном порядке, если ущемляются интересы собственника, и он отдал свой голос против инициативы или не принимал участия в голосовании. Обратиться в суд можно в течение полугода после того, как решение было озвучено.
3. Постановление считается недействительным, если есть доказательства несоответствия процедуры голосования законодательным нормам.

Собрание ТСЖ – важнейший инструмент управления общим имуществом дома, в чьи обязанности входят организационные, финансовые, управленческие, кадровые функции. Закон определяет формы, периодичность, порядок и документационное оформление решений собрания, а также его полномочия и права. Решения, принятые на общей встрече участников ТСЖ, влияют на всех жильцов дома и обязательны для выполнения всеми членами товарищества.