Распоряжение общим имуществом собственников помещений в МКД

В ЖК РФ особо выделены положения, регулирующие отношения между владельцами жилых площадей касательно объектов, находящихся в общей долевой собственности. В законодательных актах определены:

  • сущность общедомового имущества;
  • круг рассматриваемых объектов и условия их надлежащей эксплуатации (осмотр/ремонт/уборка и пр.);
  • ответственность всех участников хозяйственно-правовых отношений и другие нюансы.

Благодаря правовой основе обеспечивается надлежащая эксплуатация/содержание всех частей общедомового имущества, и, как следствие, комфортные условия проживания для всех жильцов многоквартирного дома (МКД).

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-23-69 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.


Что такое общее имущество собственников?

Общими признаются отдельные объекты (оборудование/помещения/территория), функционально связанные с МКД, входящие в общую долевую собственность. Общедомовой комплекс могут эксплуатировать все владельцы жилых помещений. При этом все участники данных правовых отношений несут общее бремя эксплуатационных расходов (коммунальных и других платежей) на содержание/обслуживание общего имущества собственников многоквартирного дома.

Нормативная база

Основной федеральный документ, регулирующий хозяйственно-правовые отношения, связанные с эксплуатацией объектов, предназначенных для общего пользования жильцов многоквартирного дома – это Жилищный Кодекс РФ.

Юридическая консультация онлайн

Во исполнение данной нормативной базы, Правительством РФ дополнительно были приняты иные нормативные акты:

  • Постановление № 491, которое определяет основные требования, предъявляемые к эксплуатации общих имущественных объектов и круг лиц, несущих ответственность за их восстановление/содержание/ремонт.
  • Постановление № 290 (от 27.03.2018), согласно которому определен минимальный список предполагаемых услуг, предназначенных для каждого объекта, находящегося в общем пользовании.
  • Постановление № 416, которое устанавливает стандарты управления МКД – ведение ремонтно-технического документооборота, определение объема обслуживающих работ, порядок/условия прекращения имущественных отношений.
  • Постановление Госстроя РФ № 170, которое более подробно утверждает стандарты, касающиеся эксплуатации общего жилищного комплекса (периодичность, условия, правила проведения восстановительных работ, включая сезонные).
  • Специализированные объединения либо ТСЖ, которые представляют собой определенный вид ТОО, зарегистрированный в качестве коммерческого объединения (в члены правления входят владельцы жилых помещений). ТСЖ может обслуживать МКД самостоятельно либо привлекать для этой цели специальные организации (ст. 291 ГК РФ и ст. 135 ЖК).

Что является общим имуществом собственников многоквартирного дома?

В правоприменительной практике (ч. 1-2, ст. 36 ЖК) общими, считаются следующие объекты многоквартирного дома:

  • помещения, не предназначенные для проживания,  а используемые в общественных целях (общие лестничные площадки/пролеты, коридоры, лифты, мусоропроводные системы, шахты, мансарды, подвалы с проведенными инженерными коммуникациями и пр.);
  • несущие конструкции (опоры/стены), бетонное основание, потолки, балконные опоры и пр.
  • кровля, вентиляционные шахты, водопроводные и отопительные системы, а также системы газоснабжения/электроснабжения/заземления, спутниковые антенны;
  • хозяйственные постройки/помещения, окна и входные двери (в подъезде), бордюры, перила, ограждения и заборы;
  • иные объекты, общего социально-бытового назначения, включая спортивные/детские комплексы, автомобильные стоянки, гаражные конструкции, котельные и трансформаторные будки и пр.
  • прилегающий к МКД земельный участок, включая объекты ландшафтного дизайна и благоустройства.

    Границы данной территории устанавливаются с учетом нормативов земельного законодательства РФ.

Распоряжение общим имуществом

Внимание

В целях обеспечения безопасной, комфортной эксплуатации МКД, граждане РФ должны выбрать подходящую форму управления. Для этого необходимо назначить общее собрание всех участников имущественных отношений, которые должны выбрать наиболее приемлемый вариант ведения общего хозяйства.

Существует несколько форм такого управления:

  • Управляющая компания – профессиональная организация, которая вправе (согласно полученной лицензии) предоставлять услуги по обслуживанию МКД. Жильцы могут заключить контракт с выбранным предприятием на один год и более (до 5 лет). За ненадлежащее обслуживание исполнительная сторона несет ответственность согласно действующим нормативно-правовым нормам (ст. 161162 ЖК).
  • Непосредственно владельцы квартир (число участников не может быть более 30). В данном случае  качество обслуживания общего жилого комплекса обеспечивается силами членов правления – собственниками. При этом каждый участник лично заключает контракт с ресурсоснабжающим учреждением и несет личную ответственность за неуплату коммунальных взносов каждого соседа по МКД (ст. 161164 ЖК).
  • Специализированные объединения либо ТСЖ, которые представляют собой определенный вид ТОО, зарегистрированный в качестве коммерческого объединения (в члены правления входят владельцы жилых помещений). ТСЖ может обслуживать МКД самостоятельно либо привлекать для этой цели специальные организации (ст. 135 ЖК).

Распоряжаться общей долевой собственностью могут все жильцы МКД:

  • оставлять на межквартирных площадках детские коляски, велосипеды, выращивать комнатные цветы;
  • жители первых этажей могут облагораживать землю под окном и пр.

Определение доли

Внимание

Общее имущество принадлежат всем живущим в многоквартирном доме, то есть, каждый хозяин жилья обладает правом общей долевой собственности. Доля каждого участника не может быть отчуждена в натуре и передана иным лицам (часть чердака/подвала нельзя перепродать/подарить).

Соответствующая часть (доля) участника общего имущества собственников в многоквартирном доме – это соотношение доли общей собственности МКД и доли отдельно рассматриваемого жилья. То есть, доля хозяина пропорциональна размеру общей площади его квартиры. Соответственно владелец квартиры несет свою долю обще-домовых расходов (ст. 3738 ЖК).

Уменьшение общедомовой территории многоквартирного дома допускается только на основании согласия (решения) всех владельцев квартир, которое должно быть утверждено на общем собрании всех участников данных отношений.

Юридическая консультация онлайн

Ответственность и содержание общего имущества МКД

Эксплуатационное обслуживание многоквартирного дома выражается в постоянном (непрерывном) выполнении различных мероприятий по уходу/ремонту за зданием и прилегающего к ней участка. Согласно федеральному постановлению № 491 за качественное содержание общего имущества собственников МКД ответственны (согласно выбранной форме управления):

  • владельцы жилых помещений;
  • управляющие компании;
  • ЖСК, ТСЖ, СПК.

В контракте, который оформляется с обслуживающим предприятием либо кооперативом жильцов, прописывается перечень оказываемых мероприятий:

  • осмотр общего жилого комплекса;
  • обеспечение работоспособности, безопасности систем водоснабжения/отопления/газоснабжения и пр.
  • поддержание оптимальной температуры/влажности во всех квартирах;
  • своевременный вывоз бытового мусора/отходов;
  • проверка здания на соответствие условиям пожарной безопасности;
  • облагораживание прилегающей территории, включая элементы озеленения;
  • выполнение текущих/капитальных ремонтных мероприятий.
ВАЖНО

В случае нарушения пунктов, прописанных в договоре, исполнитель обязан снизить стоимость своих услуг либо повысить качество работ. Если виновная сторона отказывается нести ответственность добровольно, то потребитель (владелец жилплощади) вправе обращаться в суд.

Осмотр общего имущества собственников в многоквартирном доме

В целях выявления возможных повреждений/неисправностей и своевременного их устранения необходим периодический осмотр/инвентаризация общих имущественных объектов (п.11 Постановления № 491). В ходе проведения процедуры составляются соотвествующие технические/дефектные протоколы, в которых отмечаются все выявленные неисправности, причины и место их нахождения, способы их восстановления. Проверки в зависимости от назначения бывают плановыми и внеочередными.

Плановые осмотры общего имущества собственников в многоквартирном доме могут быть:

  • частичными (контролируется работоспособность отдельных частей МКД) – осуществляется мелкий ремонт электрического и санитарно-технического оборудования.
  •  общими (оцениваются эксплуатационные характеристики МКД в целом) – проверяется состояние подвалов, мансард, кровли, элементов фасада, наружных стен, инженерного оборудования и пр.
Внимание

Внеочередные – проводятся при возникновении аварийных ситуаций в системах тепло-, водо-, электрического и газоснабжения. А также после стихийных погодных явлений (ураганов, сильных дождей, снегопадов, града, селей и пр.).

Хорошим признается состояние, при котором все объекты объекты общего имущества собственников МКД функционируют согласно предписанному в технической документации регламенту (№ 384 ФЗ).

Ремонт общего имущества

При ремонте общего имущества собственников в многоквартирном доме могут проводиться следующие виды мероприятий:

Если еще остались спорные вопросы, вы также можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-41-00 Москва; +7 (812) 467-41-55 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-23-69 доб.480 Бесплатный звонок для всей России.


  • герметизация стыков, швов в обшивке здания;
  • восстановление деформаций в бетонном основании, стропильной системе;
  • замена/ремонт дверной, оконной фурнитуры, элементов напольного покрытия;
  • проведение ремонтных работ на межквартирных площадках, крыльце, лестницах возле и внутри подъезда и пр.
  • восстановление работоспособности лифта;
  • устранение неполадок в канализационной/отопительной/водопроводной системе;
  • монтаж/замена отдельных частей систем электроснабжения МКД, за исключением электрического оборудования, находящегося внутри жилых квартир;
  • устранение неполадок, возникших в вентиляционной или водопроводной системе;
  • ремонт специального технического оборудования;
  • восстановление поврежденных участков/благоустройство тротуаров, мощеных дорожек, площадок для отдыха и спортивных мероприятий, навесов для сборников мусора (контейнеров).

Уборка общего имущества собственников в многоквартирном доме

Если МКД обслуживается организацией, привлеченной со стороны, то уборка обще-домового комплекса производится согласно прописанным в контракте условиям. График уборки общедомовых площадей устанавливается согласно положениям, прописанным в Постановлении Госстроя № 170 РФ. По закону исполнитель (управляющая организация/кооператив) должен обеспечивать:

  • санитарно-гигиеническое состояние подъездов (лестничных клеток, включая окна, лифты, межквартирные площадки);
  • вентиляцию/проветривание лестничной территории через вентиляционные отверстия, открытые окна и пр.

В приблизительный перечень, требуемых для поддержаний чистоты в МКД работ, входят следующие мероприятия:

  • сухая/влажная уборка внутридомовых площадок (коридоров, межквартирных коридоров, лестничных пролетов/маршей, холлов, тамбуров, лифтов и пр.);
  • протирка стен, оконных проемов, подоконников;
  • уход за электрическими «шкафами», почтовыми ящиками, лестничными перилами, входными дверьми в подъезде;
  • уборка подсобных и иных вспомогательных хозяйственных комнат;
  • поливка (в летнее время) тротуаров, дорожек;
  • очистка кровельного пространства от сора, листьев, снега и пр.;
  • промывка систем отопления;
  • сезонная дезинсекция, дератизация.

Согласно нормам технической эксплуатации лестничные клетки МКД должны быть обеспечены:

  • регулярной сухой и влажной уборкой (мытье – не менее одного раза месяц, протирание почтовых ящиков, отопительного оборудования, окон, подоконников, перил – не менее 1 раза в 5-7 дней, стен – два раза в месяц;
  • исправным остеклением и освещением;
  • работоспособной фурнитурой на дверных полотнах, форточках, окнах.
Внимание

Если жильцы не довольны результатами уборки общего имущества собственников многоквартирного дома, то следует предъявить претензии управляющему предприятию. В случае игнорирования поступающих жалоб, владельцы жилых помещений вправе составить письменное заявление, на основе которого будет организована специальная комиссия для подтверждения плохого качества обслуживания. В большинстве случаев виновная сторона принимает меры для урегулирования ситуации. В крайних случаях, жильцы могут расторгнуть контракт и выбрать иной способ обслуживания МКД.

Аренда общего имущества собственников многоквартирного дома

Вопрос, касающийся аренды объектов, принадлежащих всем жильцам, крайне актуален среди ТСН/ТСЖ. Передача общедомовых площадей внаем является правомерным действием (ст.36 ЖК). Гражданско-правовую процедуру осуществляют на основании решения, принятого большинством собственников (не менее 2/3 голосов).

Согласно жилищному законодательству нельзя сдавать внаем шахты, лифты, лестничные клетки и другие объекты целиком, однако отдельные их части могут быть использованы в такой сделке. К примеру, часть лестничного холла может быть сдана в аренду под терминал/кофейный автомат либо часть фасада МКД под рекламную конструкцию (баннер). Чаще всего внаем передаются подвальные/мансардные помещения.

Каждая гражданско-правовая сделка, связанная с передачей объектов общего пользования внаем, должна сопровождаться заключением соответствующего документа, в котором должны быть прописаны основные пункты:

  • ФИО участников (сторон);
  • условия аренды (сроки, размеры платежей);
  • описание объекта сделки.
ВАЖНО

Доходы, полученные при совершении таких хозяйственных операций, могут быть потрачены исключительно на общедомовые нужды либо направлены в специальные фонды ТСН/ТСЖ. Денежные средства не могут использовать участники кооператива/компании для личных целей.

 Прочие нюансы

Собственникам жилых помещений/участникам специализированных кооперативов при участии в голосовании, следует внимательно подписывать документы (четко прописывать имя/фамилию/отчество). При наличии ошибок невозможно будет идентифицировать участника общего собрания, а также жилплощадь, которой он владеет, что приведет неправомерности принятых членами сообщества решений.


КомментарииПоказаны 0 из 0
Оставить комментарий
Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете согласие на обработку своих персональных данных